Zillow Offers集団訴訟が公判へ、AI査定の失敗開示が3つの論点に

米最高裁がZillowの上訴を退け、AI価格予測モデルの失敗をめぐるZillow Offers集団訴訟が公判へ。日本の不動産事業者が押さえるAI査定リスク3つの論点を解説します。

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米最高裁がZillowの上訴を退け、AI価格予測モデルの失敗をめぐる2021年の投資家集団訴訟が公判に進むことになりました。

本記事は、宅建業免許（東京都知事(1)第113520号）を保有し、AI導入コンサル100社超の実績を持つ株式会社オルセル（不動産のチカラ運営）が解説します。不動産テック専門メディアのPropmodoは2026年10月6日、米国最高裁がZillow Groupの上訴を受理しない判断をしたため、同社の買取再販事業Zillow Offersをめぐる投資家集団訴訟が裁判に進むと報じました。AI査定を業務に取り入れる日本の不動産事業者にとって、他人事ではない話です。

何が起きたのか：2021年の訴訟が最高裁で止まらず公判へ

AI査定リスクとは、機械学習などで算出した価格予測が外れたときに、事業損失と経営陣の説明責任の両方が問われる可能性のことです。今回の訴訟はまさにその典型例として注目されています。

Propmodoによると、争点はZillow Offersの閉鎖に伴って2021年11月に株価が急落した局面にあります。原告の投資家側は、経営陣が住宅価格の予測モデルの問題を過小評価し、実態より前向きな説明を続けていたと主張しています。一方のZillow側は、リスクは十分に開示していたと反論してきました。

記事によれば、第9巡回控訴裁判所は2023年に、2021年11月の開示が、それ以前の説明があいまいにしていた価格設定モデルの失敗を明らかにしたものだと判断し、集団訴訟として進めることを認めています。Zillowは複数の控訴裁判所で判断が割れていると訴えて最高裁に請願し、米国商工会議所も支持の意見書を出しましたが、Reutersの見出しにあるとおり、最高裁は審理に応じませんでした。原告側のHagens Berman法律事務所のSteve Berman弁護士は、公判の開始を歓迎する姿勢を示しています。

事業の規模感も押さえておきます。報道ベースでは、Zillow Offersの終了時には四半期ベースで約3億ドルの損失が出て、従業員を約25%削減する事態になりました。数字は報道内容に基づくもので、詳細な金額や時期は決算資料での確認が必要（要確認）です。

日本の不動産事業者にとっての論点

日本では、個人の買取再販業者や賃貸管理会社がAI査定を使うことが増えています。そのため、米国の訴訟から日本の実務に引き寄せて考えられる論点は少なくとも3つあります。なお、以下は報道を踏まえた筆者の考察であり、日本の法律判断を示すものではありません。

1つ目は、モデルの限界をどこまで外部に説明しているかという点です。AIが出した価格をそのまま仕入れ判断に使う場合、市場環境が急変したときに誤差が拡大するリスクがあります。Zillowの件で問われているのは、予測が外れたこと自体よりも、問題の兆候をいつ、どの程度の言葉で開示したかという点だと報じられています。

2つ目は、社内の意思決定プロセスの記録です。AI査定の結果に対して、人間がどの根拠で承認したのかが残っていなければ、後から説明するのが難しくなります。仕入れ判断の上限額、エリア別の補正、例外承認のルールを文書化しておくだけでも、リスクはかなり下がります。

3つ目は、顧客向けの表示です。賃料査定や売却査定をAIで自動表示する場合、誤差の幅や算出方法の注意書きが十分かどうかは、宅建業法や景品表示法の観点からも点検が必要です。具体的な表示の要否は個別の事案で異なるため、顧問弁護士や所属団体への確認をおすすめします（要確認）。

今後の展望と、今日からできる初動アクション

公判が始まれば、AI価格予測モデルの設計や社内での議論、開示の経緯が証拠として出てくる可能性があります。判決の時期や結論は現時点では不明です。そのため、結果を待たずに自社でできる備えを進めておくのが現実的です。

初動としては、次の4点を確認してください。AI査定を使っている業務の洗い出し、AIの出力をそのまま使ってよい範囲と人間の承認が必須の範囲の線引き、誤差が出たときの検証ログの保存、お客様や取引先に示す注意書きの見直しです。いずれも大がかりな投資は必要なく、1〜2週間の社内ミーティングで着手できます。

まとめ

Zillow Offersの訴訟は、AI価格予測の失敗が経営陣の説明責任という形で長く尾を引くことを示しています。日本の不動産事業者は、AI査定を使うこと自体を恐れるのではなく、限界の把握、承認プロセスの記録、顧客への表示の3点を整えたうえで活用するスタンスが重要です。

参考文献

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引用元: Propmodo

【監修】齋藤竹紘（株式会社オルセル代表 / EC支援19年5,000社超・AIコンサル100社超 / 宅建業免許 東京都知事(1)第113520号）