AI利用のグレーゾーンとは、法令が明示していないため判断が分かれる領域のことです。
宅地建物取引業でAIを使うとき、法令が「AIを使ってはいけない」と定めている箇所はありません。だからといって何でも許されるわけでもない。禁じられているのは誇大広告であり、断定的判断の提供であり、本人の同意なく個人データを第三者に提供する行為です。AIを使ったかどうかは関係なく、結果として生じた表示や行為が規制の対象になります。この構造を理解すると、どこまでが安全でどこからが危ういかの線が引けます。本記事は、宅建業免許（東京都知事(1)第113520号）を保有し、AI導入コンサル100社超の実績を持つ株式会社オルセル（不動産のチカラ運営）の知見をもとに、宅建業務でAIを使うときの法的な線引きを整理します。
AIの利用そのものではなく、結果が規制される
規制の対象は行為と表示であって、その手段ではありません。この前提を押さえると、判断の順序が決まります。
宅地建物取引業法は、誇大広告等の禁止、重要事項の説明、断定的判断の提供の禁止といった規定を置いています。これらはいずれも、宅地建物取引業者の行為を規律するものであり、その行為を人が行ったかAIが補助したかを区別していません。したがって、AIが生成した広告文が誇大広告に当たれば、それは事業者の責任です。「AIが書いたので」という説明は成り立ちません。
同様に、景品表示法が禁じる優良誤認表示・有利誤認表示も、表示の内容で判断されます。AIが生成した文章に根拠のない優位性の主張が含まれていれば、それを掲載した時点で事業者の表示になります。
個人情報についても構造は同じです。個人情報保護法が規律するのは個人データの取り扱いであり、AIサービスへの入力がその取り扱いに該当するかどうかが論点になります。使ったツールの種類ではなく、データがどこへ渡ったかで判断されます。
この整理から導かれる実務上の指針は単純です。AIを使う前に「同じことを人がやったら問題になるか」を考える。人が書いても問題になる広告文は、AIが書いても問題になります。逆に、人がやって問題にならない作業は、AIに任せても法令上の論点は増えません。
現場で繰り返し見るのは、この単純な基準を持たないまま「AIは危ないらしい」と一律に忌避する姿勢と、逆に「新しい技術だから規制がない」と考える姿勢の両方でした。どちらも実態と合っていません。
明確に危ない5つの使い方
第1が、根拠のない優位性を含む広告文の量産です。「他社より高く売れます」「業界最安の手数料」といった表現は、根拠を示せなければ景品表示法上の問題になります。AIは指示がなければこの種の表現を自然に混ぜるため、生成時の制約と公開前の点検が要ります。物件広告では、不動産の表示に関する公正競争規約が定める必要表示事項と禁止表現も適用されます。
第2が、将来の価格や環境について断定する記述です。宅地建物取引業法は、契約の勧誘に際して将来の環境や利便について断定的判断を提供する行為を禁じています。「このエリアは今後値上がりします」「AI査定が示す通り、この価格で売れます」といった表現は、根拠を示せない限り避けるべきでした。AI査定の数字を根拠として持ち出すことも、その数字自体が統計に基づく推定である以上、断定の根拠にはなりません。
第3が、実在しない物件や成約済み物件の掲載です。AIで物件情報を一括生成・更新する運用では、募集終了後も掲載が残る事故が起きます。成約済みの物件を掲載し続ける行為は、おとり広告として問題になりえます。物件マスタとの連携が切れていないかを、定期的に確認してください。
第4が、本人の同意なく個人データを外部サービスへ提供する形になる運用です。申込書、契約書、問い合わせメールには個人情報が含まれます。これらをそのままAIサービスに入力する運用が、第三者提供に該当しないかは、利用するサービスの契約形態によって判断が変わります。入力データが学習に使われない設定になっているか、契約上の位置づけがどうなっているかを確認したうえで運用を組んでください。
第5が、AI生成画像を物件写真として使う運用です。実在しない室内の画像を生成して掲載すれば、現況と異なる表示になります。既存の写真を加工して家具を消す、明るさを大きく変えるといった処理も、程度によっては同じ論点を抱えます。加工した旨の明示と、加工前の写真の保管を運用に組み込んでください。
判断が分かれるグレーな領域
グレーになるのは、法令が想定していなかった使い方です。5つ挙げます。
第1が、AIが生成した文章を宅地建物取引士が確認して顧客に渡す場合の扱いです。重要事項の説明は宅地建物取引士が行うものであり、説明の主体は変わりません。下書きをAIが作ること自体を禁じる規定はない。ただし、有資格者が実質的に内容を確認していない状態で交付すれば、説明義務を果たしたと言えるかが問われます。実務的な線引きは、有資格者が全文を読み、記載の根拠を確認できる状態にあるかどうかでした。
第2が、AIチャットによる問い合わせ対応の位置づけです。一般的な情報の提供にとどまるなら問題は小さいものの、個別の物件について契約条件を回答すれば、実質的に説明を行ったと受け取られる可能性があります。AIには固定情報の回答に限らせ、個別の条件は担当者へ引き継ぐ設計が安全でした。
第3が、AI査定の数字を顧客に提示する場合です。参考値として明示し、最終的な価格の判断を宅地建物取引士が根拠を持って行うなら、問題は生じにくい。一方、AIの数字をそのまま査定額として提示し、その根拠を説明できない状態は危うい。査定書に参考値である旨を定型文として組み込んでおく運用を推奨します。
第4が、AIが生成した記事や画像の著作権です。生成物の著作権をめぐる整理は発展途上であり、既存の著作物に類似した生成物が出た場合の扱いには不確実性が残ります。他社の記事をAIに読ませて構成をなぞらせる使い方は、この観点からも避けるべきでした。
第5が、AIを使ったことを表示すべきかという論点です。2023年10月から、景品表示法の指定告示により、事業者の表示であることが一般消費者に判別困難な表示が規制対象となりました。いわゆるステルスマーケティングの規制です。自社の記事や広告をAIで作ったこと自体は、この規制の直接の対象ではありません。ただし、第三者の意見であるかのように装った表示は問題になります。AIで生成した「利用者の声」を掲載するといった運用は、明確に避けてください。
グレーな領域での判断基準として、現場で機能しているのは3つです。第1に、顧客に説明を求められたときに答えられるか。第2に、記録が残っているか。第3に、業界団体や監督官庁の公表資料に照らして説明がつくか。この3点を満たせない使い方は、いったん止めるのが安全でした。
社内ルールに落とすときの7項目
ルール化すべきは、判断を個人に委ねない仕組みです。以下の7項目を文書にしてください。
第1に、AIに入力してよい情報の範囲です。個人を特定できる情報を伏せる基準、伏せ方の具体例、伏せずに入力してよい情報の一覧。この3点を明記してください。氏名は「借主A」、勤務先は業種と規模のみ、といった具体例があると、担当者が迷いません。
第2に、AIの出力を顧客に渡す前の確認手順です。誰が確認するか、何を確認するか、確認した記録をどこに残すか。特に、広告文と契約に関する文書は、確認者を明示してください。
第3に、禁止する使い方の列挙です。AI生成画像の物件写真としての使用、AIによる可否判断の自動化、AIが生成した第三者の声の掲載。この種の禁止事項を具体的に書いてください。抽象的な「適切に利用すること」では機能しません。
第4に、利用してよいサービスの指定です。入力データの取り扱い設定を確認済みのサービスを列挙し、それ以外のサービスへの業務データの入力を禁じる。個人が勝手に無料のサービスへ顧客情報を貼り付ける状況を防ぐには、この指定が要ります。
第5に、記録の残し方です。どの業務でAIを使い、どういう出力が出て、誰がどう判断したか。全ての作業で記録を残すのは現実的でないため、広告文、契約書、顧客への説明資料の3種類に限定するのが実務的でした。
第6に、点検の頻度です。年1回、社内のAI利用状況を棚卸しし、ルールと実態がずれていないかを確認する。技術の変化が速い領域なので、ルールも更新が要ります。
第7に、相談先の明示です。判断に迷ったとき誰に聞くか。社内の管理者か、顧問の専門家か。この窓口が明示されていないと、担当者が自己判断で進めてしまいます。
不動産×AI導入コンサルの現場で繰り返し確認したパターンとして、ルールを作った会社ほど、AIの活用範囲が結果的に広がります。禁止事項が明確だと、それ以外は安心して使える。ルールがない会社のほうが、萎縮して使わないか、無自覚に危ない使い方をするかの両極に振れていました。
誇大広告と表示規制の具体的な線
抽象論だけでは判断できないため、実際の表現で線を確認しておきます。以下は不動産広告で頻出する表現と、その扱いです。
徒歩分数については、道路距離80メートルにつき1分として算定し、端数は切り上げるという基準が表示規約で定められています。この算定に基づかない「駅すぐ」「駅前」といった表現は、根拠を示せなければ問題になりえます。AIに広告文を書かせるとき、実測距離を入力に含めていないと、この種の表現が混ざります。
築年数についても同様です。「築浅」という表現に明確な定義はなく、築年月を併記せずに使うのは避けるべきでした。「新築」は、建築後1年未満で未使用のものに限られるという定義が表示規約に置かれています。この定義から外れた物件に「新築」と書くことはできません。
「リフォーム済み」「リノベーション済み」も、工事の内容と時期を明示しない使い方は誤認を招きます。壁紙の張り替えのみと、水回りを含む全面改修では、実態がまったく違う。工事の範囲と実施時期を併記する形が安全でした。
環境や利便に関する表現では、「閑静な住宅街」「利便性の高い立地」といった主観的な評価が問題になりやすい。これらは根拠を示すのが難しく、事実に置き換えるのが実務的です。「用途地域は第一種低層住居専用地域」「最寄りのスーパーまで道路距離320メートル」という書き方であれば、事実として説明できます。
おとり広告についても線を確認しておきます。取引の対象となり得ない物件、実際には取引する意思のない物件、存在しない物件。この3類型が表示規約で明確に禁じられています。成約済みの物件を掲載し続ける運用は、1つ目の類型に当たりえます。AIで物件情報を一括更新する場合、成約フラグが立った物件を掲載から外す処理が安定的に動いているかを、定期的に確認してください。
これらの線をプロンプトの制約として書き込んでおけば、生成の段階でかなりの部分が防げます。事後の点検だけに頼らず、入力側でも縛る二重の設計が有効でした。
社内点検に使えるプロンプト5本
以下の5本は、規制の点検に特化した構成です。法的な結論を断定させない制約を入れています。
1本目は、広告文の点検です。
プロンプト1：不動産広告文の規制点検
以下の広告文について、宅地建物取引業法・景品表示法・不動産の表示に関する公正競争規約の観点から、リスクのある表現を洗い出してください。
物件の事実関係：
- 駅からの実測距離：{値}メートル
- 築年月：{値}
- 面積：{値}平方メートル
- 制限事項（再建築不可・接道・用途地域など）：{値}
- 取引態様：{媒介／代理／売主}
点検の観点：
1. 最大級表現、根拠を示せない優位性の主張
2. 将来の環境・利便・価格について断定している箇所
3. 事実関係の裏付けが取れていない記載
4. 必要表示事項の欠落（取引態様、面積、築年、徒歩分数の算定根拠など）
5. おとり広告に当たりうる記載
出力：
該当箇所の引用／問題点／修正案
制約：
- 法的な結論を断定せず、確認すべき論点として提示すること
- 問題がない場合は「指摘なし」と出力すること
- 判断が分かれる表現は「グレー、社内で要確認」と分類すること
広告文：
{貼り付け}
2本目は、社内のAI利用状況の棚卸しです。
プロンプト2：AI利用状況の棚卸し
以下は、社内で行われているAIの利用状況です。法令上の論点が生じうる箇所を洗い出してください。
利用状況：
{業務名／使用しているサービス／入力する情報／出力の使い道／確認者 の一覧}
点検の観点：
1. 個人情報を含むデータを外部サービスへ入力している業務
2. AIの出力を、人の確認を経ずに顧客へ渡している業務
3. 広告・表示に関わる出力で、点検工程がない業務
4. 判断（可否、価格、審査結果）をAIに委ねている業務
5. 記録が残っていない業務
出力：
業務名／論点／リスクの大きさ（大・中・小）／推奨する対応
制約：
- 法令違反であると断定せず、確認すべき論点として提示すること
- 対応案は、業務の実行可能性を踏まえた現実的なものにすること
3本目は、社内規程のたたき台作成です。
プロンプト3：AI利用に関する社内規程のたたき台
以下の条件で、宅地建物取引業者向けのAI利用規程のたたき台を作成してください。
自社の条件：
- 業態：{賃貸仲介／売買仲介／賃貸管理／複合}
- 従業者数：{値}
- 宅地建物取引士の在籍数：{値}
- 現在使用しているAIサービス：{値}
含める項目：
1. 入力してよい情報の範囲と、伏せるべき情報の基準
2. 出力を顧客に渡す前の確認手順と確認者
3. 禁止する使い方の列挙
4. 利用してよいサービスの指定
5. 記録の対象と保管方法
6. 点検の頻度
7. 相談先
制約：
- 抽象的な表現を避け、担当者が判断できる具体性を持たせること
- 法的な効力について断定せず、専門家の確認を経る前提で作成すること
- 自社の業態に該当しない項目は含めないこと
4本目は、顧客説明資料の点検です。
プロンプト4：顧客向け資料の断定表現チェック
以下の資料について、断定的判断の提供に当たりうる記述を洗い出してください。
資料の種別：{査定書／提案書／収支シミュレーション／説明資料}
点検の観点：
1. 将来の価格・賃料・環境について断定している箇所
2. 収益や利回りを保証するかのような記述
3. 審査や融資の結果を予測している箇所
4. AI の出力を根拠として断定している箇所
5. 参考値であることの明示が欠けている箇所
出力：
該当箇所の引用／問題点／修正案
制約：
- 法的な結論を断定せず、確認すべき論点として提示すること
- 修正案は、事実と推測を分ける形にすること
資料：
{貼り付け}
5本目は、個人情報の扱いの点検です。
プロンプト5：個人情報の取り扱い点検
以下の業務フローについて、個人情報の取り扱い上の論点を洗い出してください。
業務フロー：
{どの書類を、誰が、どのサービスに、どう入力するかを記載}
利用しているサービスの設定：
{入力データの取り扱いに関する設定内容}
点検の観点：
1. 個人を特定できる情報が外部サービスへ渡る経路
2. 利用目的の特定と通知が行われているか
3. 入力データの取り扱い設定が確認されているか
4. 出力に個人情報が含まれる経路
5. 保管と削除のルールが定まっているか
出力：
論点／該当する工程／リスクの大きさ／推奨する対応
制約：
- 法令違反であると断定せず、確認すべき論点として提示すること
- 対応案は、入力側で情報を落とす方法を優先して提示すること
5本のうち、2本目は年1回の棚卸しに使ってください。社内でどういう使われ方をしているかを把握していない状態が、最もリスクが高い。
規制はこれからどう動くか
動くとすれば、透明性の要求が強まる方向です。AIが関与したことの表示、判断の根拠の説明可能性、記録の保存。この3点は、各分野の議論で共通して出ている論点でした。
不動産分野に固有の論点としては、重要事項説明とAIの関係が挙げられます。現在の枠組みでは、説明の主体は宅地建物取引士であり、この構造が変わる兆しはありません。むしろ、AIの活用が広がるほど、有資格者が実質的に確認しているかどうかの検証が重視される方向に動くと見ています。記録を残す運用が、この検証に耐える材料になります。
もう1つ、業界の自主的な取り組みも視野に入れておいてください。業界団体が指針を示す場合、法令より先に実務の基準として機能します。不動産適正取引推進機構や各業界団体の公表資料は、定期的に確認しておく価値があります。
推測を含む見立てとして書いておくと、今後の焦点は「AIを使ってよいか」から「使ったことをどう記録するか」に移ると考えています。規制が禁止の形ではなく、説明責任の形で整備される。この方向であれば、記録を残す運用を先に作っている事業者ほど、対応が容易になります。
よくある質問
宅建業務でAIを使うこと自体は違法ですか
いいえ、AIの利用そのものを禁じる規定はありません。規制の対象は行為と表示であり、その手段は問われません。AIが生成した広告文が誇大広告に当たれば事業者の責任になる、という構造で考えてください。
重要事項説明書をAIに作らせてもいいですか
下書きの作成自体を禁じる規定はありませんが、説明の主体は宅地建物取引士のままです。有資格者が全文を読み、記載の根拠を確認できる状態にあることが前提になります。確認を経ずに交付する運用は避けてください。
AI査定の数字を顧客に示してもいいですか
参考値であることを明示し、最終的な価格の判断を宅地建物取引士が根拠を持って行うなら、問題は生じにくい領域です。AIの数字を断定の根拠として提示することは、断定的判断の提供という論点につながるため避けてください。
AI生成画像を物件の広告に使えますか
実在しない室内の画像を掲載すれば、現況と異なる表示になります。既存写真の加工についても、程度によっては同じ論点を抱えます。加工した旨を明示し、加工前の写真を保管する運用を組み込んでください。
AIで作った記事に、AIを使ったと表示する必要がありますか
自社の記事や広告をAIで作ったこと自体は、表示義務の直接の対象ではありません。ただし、第三者の意見であるかのように装った表示は、景品表示法の指定告示に基づく規制の対象になりえます。AIで生成した利用者の声を掲載するような運用は避けてください。
顧客情報をAIに入力しても大丈夫ですか
入力するデータがどこへ渡るかで判断されます。利用するサービスの契約形態と、入力データの取り扱い設定を確認したうえで運用を組んでください。実務的には、個人を特定できる情報を入力前に伏せる運用が、論点を最も小さくできる方法でした。
社内ルールには何を書けばいいですか
入力してよい情報の範囲、確認手順と確認者、禁止する使い方、利用してよいサービス、記録の対象、点検の頻度、相談先の7項目です。抽象的な表現ではなく、担当者がその場で判断できる具体性を持たせてください。
参考文献
法規制の実務は法規制・宅建業法カテゴリにまとめています。広告表現の具体例は生成AIで物件写真のキャプションを自動生成する記事、査定の扱いは売買仲介のAI査定と相場の精度をあわせてご覧ください。
著者：齋藤竹紘（株式会社オルセル 編集長／EC支援19年5,000社超／AIコンサル100社超／宅建業免許 東京都知事(1)第113520号）
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【監修】齋藤竹紘（株式会社オルセル代表 / EC支援19年5,000社超・AIコンサル100社超 / 宅建業免許 東京都知事(1)第113520号）