物件写真のキャプション自動生成とは、写真から掲載用の説明文をAIが作る仕組みのことです。
物件写真のキャプションを一括生成すると、最初に問題になるのは品質ではなく表現です。AIは写真から「明るく開放的なリビング」「使いやすい対面キッチン」といった文を平気で作りますが、開放的かどうかは主観であり、使いやすいかどうかは根拠のない評価です。不動産の表示に関する公正競争規約は、こうした表現の使い方に条件を定めています。1枚ずつ人が書いていたときは自然に抑制されていた表現が、量産すると一気に規約の境界へ近づく。本記事は、宅建業免許（東京都知事(1)第113520号）を保有し、AI導入コンサル100社超の実績を持つ株式会社オルセル（不動産のチカラ運営）の知見をもとに、キャプション生成の実装と、表示規約に触れない設計を整理します。
キャプション生成が効く場面と、効かない場面
効くのは、物件数が多く、写真の枚数が多い場合です。1物件10枚の写真に説明を付けるとして、100物件なら1,000枚。1枚1分で書いても17時間かかります。この工程が自動化されると、掲載までの日数が短くなります。
効かないのは、写真そのものが少ない、または品質が低い場合でした。暗い、傾いている、生活感のある私物が写っている。こうした写真にキャプションを付けても、掲載の効果は上がりません。撮影の品質が先で、キャプションは後です。この順序を逆にすると、投資が無駄になります。
キャプションの役割も整理しておきます。ポータルサイトの検索結果では写真が先に目に入り、キャプションは詳細ページで読まれます。つまりキャプションは、興味を持った人の理解を助けるものであって、興味を引くためのものではない。この位置づけを踏まえると、書くべき内容は「写真から読み取れる事実の補足」に絞られます。
直近の支援案件で観測したのは、キャプションを事実ベースに絞った物件で、問い合わせ後の内見率が下がらなかったという結果でした。煽り文句を減らすと反響が減るのではという懸念がありましたが、反響の質のほうが変わった。期待値と実物のずれが小さくなり、内見のキャンセルが減っています。
もう1点、キャプションはAI検索への対応でも効きます。入居希望者が生成AIに条件を伝えて物件を探す行動が増えると、ページ内のテキストが理解の材料になる。写真だけのページより、写真に正確な説明が付いたページのほうが、引用される可能性は高い。この観点でも、事実ベースの記述に価値がありました。
表示規約が定める、書いてはいけないこと
不動産広告の表現は、景品表示法と、それに基づく不動産の表示に関する公正競争規約の枠組みで規律されています。地域ごとに首都圏不動産公正取引協議会などの協議会が運用しており、違反があれば措置の対象になります。
キャプション生成で特に注意すべき点を5つ挙げます。第1に、最大級表現です。「最高」「日本一」「当社だけ」といった表現は、客観的な根拠を示せない限り使えません。AIは何も指示しなければ、この種の表現を自然に混ぜてきます。
第2に、根拠のない優良性の主張です。「日当たり良好」は方位と周辺建物の状況から判断すべき事項であり、室内の写真1枚からは断定できません。「駅近」も、徒歩分数の実測に基づかなければ使えない表現です。写真から読み取れないことを書かせない制約が要ります。
第3に、現況と異なる表示です。撮影後にリフォームや設備の変更があった場合、写真とキャプションが現況を反映していないことになります。撮影日を記録し、一定期間が経過した写真は再撮影する運用が要ります。
第4に、他物件の写真の流用です。同じ間取りだからといって別の部屋の写真を使うことは、現況と異なる表示に当たります。参考として使う場合は、その旨を明示する必要があります。
第5に、AIによる画像編集です。家具を消す、明るさを大きく変える、バーチャルステージングで家具を合成する。こうした加工を行った写真については、加工した旨の明示が求められます。加工の程度によっては、現況と異なる表示と判断される可能性がある。キャプション生成と画像編集をセットで導入する場合、この論点を社内で先に整理しておいてください。
消費者庁の表示対策が示す考え方の根幹は、消費者が実際より良いものと誤認する表示を防ぐことにあります。一括生成では、誤認を招く表現も一括で量産されます。生成時の制約と、送信前の点検を組み合わせる設計が要りました。
キャプション生成プロンプト7本
以下の7本は、写真の種別ごとに分けた構成です。すべて「写真から読み取れないことを書かない」制約を入れています。
1本目は、室内写真の汎用キャプションです。
プロンプト1：室内写真のキャプション生成
以下の物件写真について、ポータルサイト掲載用のキャプションを1枚につき1本作成してください。
物件の確定情報（写真以外から確認済み）：
- 間取り：{値}
- 専有面積：{値}平方メートル
- 所在階／総階数：{値}
- 主要な開口部の方位：{値／不明}
- 築年：{西暦}
要件：
- 1本あたり25〜40字
- 写真に写っているものだけを記述する
- 上記の確定情報は、写真の内容と関連する場合に限り使ってよい
制約：
- 主観的な評価語（明るい、開放的、快適、素敵、ゆったり、使いやすい）を使わない
- 最大級表現（最高、抜群、日本一、当社だけ）を使わない
- 日当たり、眺望、騒音、においについて、写真から判断できないため書かない
- 設備の有無は、写真で明確に判別できるものに限る
- 広さについて断定せず、写っている範囲の説明にとどめる
出力：
写真番号／キャプション／写真から判別できなかった要素／写り込みの懸念（私物、人物、近隣建物の窓など）
2本目は、設備写真です。
プロンプト2：設備写真のキャプション生成
以下の設備写真について、掲載用のキャプションを作成してください。
要件：
- 1本あたり20〜35字
- 設備の種類と、写真から確認できる仕様を記述
制約：
- 型番やメーカー名は、写真で判読できる場合のみ記載する
- 性能や使いやすさに関する評価を書かない
- 「新品」「最新」といった表現は、確認できないため使わない
- 設置年や交換履歴に言及しない
- 写真に写っていない付属品を推測しない
出力：
写真番号／キャプション／確認が必要な事項（型番の判読可否、設置状態など）
3本目は、共用部と外観です。
プロンプト3：外観・共用部写真のキャプション生成
以下の写真について、掲載用のキャプションを作成してください。
物件の確定情報：
- 構造：{値}
- 総戸数：{値}
- 竣工年：{西暦}
- エレベーターの有無：{値}
- 駐車場・駐輪場：{値}
要件：
- 1本あたり25〜40字
- 外観、エントランス、共用廊下、駐車場、ゴミ置場など、写っている部分を説明
制約：
- 建物の管理状態を評価しない（清潔、きれい、行き届いた などを使わない）
- 周辺環境について、写真の範囲を超えた記述をしない
- 近隣の建物や表札、車両のナンバーが写り込んでいる場合は、別欄で報告する
- セキュリティ設備は、写真で明確に判別できるものに限り記載する
出力：
写真番号／キャプション／写り込みの懸念／確認が必要な事項
4本目は、周辺環境の写真です。
プロンプト4：周辺環境写真のキャプション生成
以下の周辺写真について、掲載用のキャプションを作成してください。
確定情報：
- 撮影地点から物件までの距離：{値}メートル（実測値がある場合のみ）
- 施設名：{確認済みの名称}
要件：
- 1本あたり25〜40字
- 施設の種別と、確定情報にある距離を記述
制約：
- 距離・徒歩分数は、確定情報として与えられた実測値のみを使う
- 施設の営業状況、評判、利便性について書かない
- 「便利」「充実」といった評価語を使わない
- 学区に言及しない（学区は変更されるため、別途確認が必要）
- 写真に人物が写っている場合は、別欄で報告する
出力：
写真番号／キャプション／写り込みの懸念／掲載前に確認すべき事項
5本目は、間取り図の説明文です。
プロンプト5：間取り図の説明文生成
以下の間取り図から、掲載用の説明文を作成してください。
確定情報：
- 間取り：{値}
- 専有面積：{値}平方メートル
- 各室の面積：{図面記載の値}
- バルコニー面積：{値}
要件：
- 100〜150字
- 各室の配置と、図面から読み取れる特徴を記述
制約：
- 面積は図面に記載された数値のみを使い、目測で補わない
- 家具の配置や生活動線について提案的な記述をしない
- 「効率的」「無駄がない」といった評価語を使わない
- 図面に記載のない設備を推測しない
- 図面の縮尺や作成日が不明な場合は、その旨を別欄に記載する
出力：
説明文／図面から読み取れなかった事項／確認が必要な事項
6本目は、生成したキャプションの点検です。
プロンプト6：キャプションの表示規約チェック
以下のキャプション一覧について、不動産の表示に関する公正競争規約および景品表示法の観点から、リスクのある表現を洗い出してください。
点検の観点：
1. 最大級表現（最高、日本一、当社だけ、抜群 など）
2. 根拠のない優良性の主張（日当たり良好、駅近、閑静 など）
3. 主観的な評価語
4. 写真から判断できない事項の記述（方位、騒音、眺望、管理状態）
5. 断定的な将来予測
6. 現況と異なる可能性がある記述
出力：
キャプション番号／該当表現／問題点／修正案
制約：
- 問題がない場合は「指摘なし」と出力すること
- 表現の好みではなく、規約上のリスクに絞って指摘すること
- 修正案は、事実ベースの記述に置き換える形にすること
キャプション一覧：
{貼り付け}
7本目は、画像加工の表示チェックです。
プロンプト7：加工写真の表示チェック
以下の写真について、加工の有無と、掲載時に必要な表示を整理してください。
加工の内容（担当者が記録したもの）：
{明るさ調整／色調補正／家具の除去／バーチャルステージング／傾き補正 など}
出力：
1. 加工の種別ごとに、現況の表示に影響するかどうかの整理
2. 掲載時に明示が必要と考えられる加工
3. 加工の程度によっては現況と異なる表示に当たりうる論点
4. 加工前の写真を保管しておくべき理由
制約：
- 法的な結論を断定せず、確認すべき論点として提示すること
- 明るさや色調の軽微な調整と、被写体を変える加工を区別すること
- 加工の是非を評価せず、表示上の取り扱いを整理すること
7本のうち、6本目は掲載前の必須工程として組み込んでください。生成と点検を別プロンプトに分けると、規約に触れる表現が下流に流れにくくなります。
撮影の順序を決めると、生成の質が上がる
キャプションの質は、写真の撮り方で決まります。撮影のルールを整えるだけで、生成される文の情報量が変わりました。
推奨する撮影順は、外観、エントランス、共用廊下、玄関、廊下、居室、水回り、収納、バルコニー、眺望、周辺という並びです。この順で撮ると、AIが写真の連なりから部屋の構成を推測しやすくなります。順番がばらばらだと、どの居室の写真かが判別できず、キャプションが「洋室」という抽象的な表現に丸まります。
撮影時に押さえておきたいのが4点です。第1に、各居室の入口から部屋全体が入る画角で1枚。第2に、収納は扉を開けた状態で内部が見える1枚。第3に、水回りは設備が判別できる距離で。第4に、バルコニーは室内から外に向けた1枚と、バルコニー上から見た1枚。この4点が揃っていると、生成されるキャプションの具体性が上がります。
避けたいのが、寄りすぎた写真です。壁紙の質感や、床材のアップだけを撮ると、AIは何の部屋か判断できません。人が見ても分からない写真は、機械にも分かりません。
撮影日の記録も、この段階で仕組みにしてください。多くのカメラやスマートフォンは撮影日時を画像の管理情報として保持しますが、加工や転送の過程で失われることがあります。ファイル名に撮影日を入れる、管理台帳に記録する。どちらかの運用を決めておくと、後から現況との整合を確認できます。
撮影の外注を使っている場合は、この撮影順と4点のルールを発注時の仕様に含めてください。撮影者ごとに構図が違うと、生成されるキャプションの粒度も揃いません。仕様書に落とすだけで、後工程の手間がはっきり減りました。
一括生成で事故が起きる3つの場面
第1が、写り込みです。物件写真には、前の入居者の私物、表札、近隣の窓、駐車中の車両のナンバーが写り込むことがあります。AIはキャプションを書く際にこれらを無視しますが、写真そのものが掲載されると問題になる。プロンプトに「写り込みの懸念を別欄で報告する」と入れているのは、この対策です。キャプション生成のついでに、掲載可否のチェックも回せます。
第2が、現況とのずれです。撮影から時間が経った写真にキャプションを付けて掲載すると、現況と異なる表示になりえます。撮影日を写真の管理情報として持ち、一定期間を超えた写真は再撮影する。この運用がないまま一括生成すると、古い写真に新しいキャプションが付くだけになります。
第3が、表現の均質化です。全物件のキャプションが同じ構文で並ぶと、ポータルサイト上で見比べたときに機械生成であることが分かります。これ自体が規約違反になるわけではありませんが、掲載の効果は落ちます。回避策は、写真の種別ごとに文型を変え、文字数の幅を持たせることでした。
不動産×AI導入コンサルの現場で繰り返し確認したパターンとして、量産の初期は「掲載枚数が増えたこと」を成果として報告してしまう傾向があります。見るべきは枚数ではなく、掲載後の問い合わせから内見に至る率でした。キャプションの質は、この率に表れます。
費用と、運用の設計
費用は小さい領域です。写真1枚あたりの入力が画像分で1,500トークン前後、出力が100トークン。低価格帯のモデルなら1枚0.1円を下回ります。1,000枚を処理しても100円程度で、費用が判断の障害になりません。
運用設計で決めるのは3点です。第1に、処理のタイミング。撮影後にまとめて処理するのか、掲載直前に処理するのか。撮影直後に処理しておくと、掲載作業が速く進みます。第2に、確認の粒度。全キャプションを人が読むのは現実的でないため、点検プロンプトで指摘が出たものだけを確認する二段構えにしてください。第3に、写真の管理情報。撮影日、撮影者、加工の有無を写真とセットで記録しておく。この情報がないと、後から現況との整合を確認できません。
導入の順序としては、まず1物件10枚で試してください。生成されたキャプションを担当者が読み、自社の掲載方針と合っているかを確認する。この段階で制約を調整すると、その後の量産が安定します。
効果の測り方は、掲載までの日数と、問い合わせから内見に至る率の2つです。前者は導入直後から動き、後者は数か月かけて傾向が見えます。
もう1つ、地味ですが効く指標があります。掲載後に修正が入った件数です。誤った記述、規約に触れる表現、写り込みの見落とし。この修正件数が月次で減っていれば、生成の制約が自社の掲載方針に合ってきた証拠になります。逆に減らないなら、制約の書き方を見直す時期でした。修正の内容を分類して記録しておくと、どの制約が足りないかが見えてきます。
運用が定着するまでの期間は、おおむね2か月です。最初の2週間で制約を調整し、次の1か月で量産に移り、そこから微調整という流れが現場に近い。全物件を一度に切り替えず、新規掲載分から適用していく進め方が、負担を分散できました。
写真とテキストの関係は、これからどう変わるか
変わるのは、テキストの役割です。人が読むための説明から、AIが理解するための説明へ、比重が移っていきます。入居希望者が生成AIに条件を伝えて物件を探すとき、AIが読むのは写真ではなくテキストです。写真に付いた説明が正確であるほど、条件に合う物件として提示される可能性が上がります。
この観点で見ると、煽り文句は逆効果になりえます。「駅近の好立地」より「徒歩7分、南向き、11階」のほうが、条件との照合には役立つ。事実ベースの記述に絞る方針は、規約上の安全性と、AI検索への適合の両方を満たします。
画像生成技術の進展も、この領域に影響します。バーチャルステージングのように、実在しない家具を合成した画像を作ることが容易になりました。技術的にできることと、広告として許されることの間に距離がある領域です。加工した旨の明示と、加工前の写真の保管を運用に組み込んでおいてください。
動画への展開も見えてきています。内見動画に対して、映っている部屋の順序と設備を書き起こす処理は、動画入力に対応したモデルなら実行可能です。写真のキャプションと同じ制約設計がそのまま使えるため、キャプション生成で運用が固まった会社は、動画への展開が速く進みました。ただし動画は写り込みの範囲が広く、近隣の建物や通行人が入りやすい。掲載前の確認工程は、写真より丁寧に組む必要があります。
推測を含む見立てを書いておくと、今後の焦点は写真の枚数ではなく、写真とテキストと事実の三者が一致しているかの管理に移ると考えています。物件情報が更新されたとき、写真とキャプションも連動して見直される仕組み。この整合の管理が、掲載品質の差になっていきます。募集条件が変わったのに写真とキャプションが古いまま、という状態は現在も多くの物件で起きており、ここは手が付けられていない領域でした。
よくある質問
AIが生成したキャプションをそのまま掲載していいですか
いいえ、掲載前の点検工程を残してください。生成されたキャプションには、最大級表現や根拠のない優良性の主張が混ざることがあります。全件を人が読む必要はありませんが、点検プロンプトで指摘が出たものは確認する二段構えの運用をおすすめします。
「日当たり良好」と書いてはいけないのですか
写真だけを根拠に書くことはできません。日照は方位、階数、周辺建物の状況から判断すべき事項であり、室内写真1枚からは断定できないためです。方位と階数という事実を記載し、判断は閲覧者に委ねる書き方が安全でした。
バーチャルステージングの画像を使えますか
加工した旨を明示することが前提になります。実在しない家具を合成した画像は、明示がなければ現況と異なる表示と判断される可能性があります。加工前の写真を保管し、加工の内容を記録しておいてください。
同じ間取りの別の部屋の写真を使えますか
現況と異なる表示に当たるため、そのまま使うことはできません。参考写真として掲載する場合は、その旨と、対象の部屋とは異なる部屋である旨を明示する必要があります。
費用はどのくらいかかりますか
写真1枚あたり0.1円を下回る水準です。1,000枚を処理しても100円程度で、費用が導入判断の障害にはなりません。かかるのは、初期の制約調整と、掲載前の点検工程の運用設計です。
効果はどう測ればいいですか
掲載までの日数と、問い合わせから内見に至る率の2つを追ってください。掲載枚数を成果として見ると、質の低下に気づけません。事実ベースの記述に絞ると反響の質が変わり、内見のキャンセルが減る傾向がありました。
写り込みのチェックもAIでできますか
キャプション生成と同時に、写り込みの懸念を報告させる設計にできます。前の入居者の私物、表札、近隣の窓、車両のナンバーといった要素は、報告させたうえで人が掲載可否を判断してください。最終的な判断は人が行う工程として残す必要があります。
参考文献
物件紹介の実務はAI×物件紹介カテゴリにまとめています。大量の写真やデータの処理についてはGemini 3.6 Flashで物件情報を一括処理する手順、集客全般はAI×集客・SEO・SNSカテゴリもあわせてご覧ください。
著者：齋藤竹紘（株式会社オルセル 編集長／EC支援19年5,000社超／AIコンサル100社超／宅建業免許 東京都知事(1)第113520号）
※不動産のチカラでは、生成AIの導入支援から運用最適化まで、貴社の不動産事業に合わせたカスタマイズ提案を行っています。無料相談（30分）も実施中ですので、お気軽にお問い合わせください。
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