OpenAI は2026年9月11日、AIへの指示書が溜まりすぎると性能を下げると公式ブログで警告しました。
高性能なモデルほど細かい手取り足取りを必要としない、というのが今回の趣旨です。社内でAIの指示文やマニュアルを積み増してきた不動産会社ほど、この指摘は他人事ではありません。本記事は、宅建業免許（東京都知事(1)第113520号）を保有し、AI導入コンサル100社超の実績を持つ株式会社オルセル（不動産のチカラ運営）が解説します。ここでは、発表された内容と、重要事項説明の下書きや追客メールなど不動産の現場でAIを回している事業者が見直すべき3つの点を整理します。
OpenAIが公開した内容は「指示を減らし、発動条件を絞る」
結論から言えば、OpenAI の推奨は、溜まった指示を捨てて、必要なときだけ必要な情報を読ませる運用に切り替えることです。The Decoderによると、同社の Eric Provencher は、長すぎるスキル説明、変更のたびに全文を読ませる要求、硬直的な承認ルールが最新モデル GPT-6 Astra の邪魔になると指摘しています。
具体的に挙げられているのは三点です。第一に、登録したスキルが多すぎると説明文が切り詰められ、モデルが正しいスキルを選ぶための情報が落ちてしまうこと。第二に、変更のたびに設計資料やデータベース資料を一括で読ませる運用は、誤字修正のような小さな作業には過剰であること。第三に、過去に暴走を防ぐために掛けた厳しい承認ルールを、Astra が文字どおりに解釈して途中で手を止めてしまうことです。詳細はOpenAI Developersの投稿にまとまっています。
同社は Astra について、判断力が上がった一方で前世代の GPT-5.6 Sol より早く作業を止める傾向があるとし、「どこまでやれば完了か」を先に書くよう勧めています。9月上旬には、機械的な言い回しを避けるための禁止ワード集も公開されており、今回の指示書の見直し提案はその続編にあたります。この禁止ワード集については、OpenAIが禁止ワード集を公開、物件紹介文AIで直すべき3つの設計で詳しく扱いました。
不動産のAI運用で効く3つの見直し点
この話はプログラミング用エージェントを前提にした発表ですが、指示書が肥大化するという構造は不動産業務のAI運用でもそのまま当てはまります。見直すべきは次の三点です。
第一に、発動条件の具体化です。「物件紹介文を書くとき」「賃貸の追客メールを書くとき」のように用途を広く取ったテンプレートを何本も抱えていると、AIがどれを使うべきか判断を誤ります。原稿の種類ごとに、いつ使うかを一行で言い切る形に書き直すと選択の精度が上がります。
第二に、参照資料の選択的な読み込みです。重要事項説明の下書き、レインズから落としたCSVの整理、内見動画の台本づくりは、それぞれ必要な社内資料が違います。全業務で共通の分厚いマニュアルを毎回読ませる設計にしていると、肝心の物件情報を読む余力が削られます。用途ごとに参照先を指定する運用へ切り替えるのが現実的です。
第三に、完了条件の明文化です。「下書きを作る」までしか書いていない指示では、AIは下書きを出した時点で止まります。誤字の確認まで含めるのか、数値の突き合わせまでやらせるのかを、指示の中で言葉にしておく必要があります。
初動として今週できること
まず、社内で使っているAI用の指示文を棚卸しして、直近3か月で一度も使われていないものを外します。次に、残したものについて、用途を一行で書き直し、参照資料を用途ごとに紐づけます。最後に、完了の定義を書き足します。
ここで注意したいのは、緩めてよい制約とそうでない制約を分けることです。OpenAI が緩和を勧めているのは、本番環境に触れない安全な作業についての確認要求です。不動産業では、宅建業法上の説明義務や個人情報の取り扱いが関わるため、重要事項説明の内容確認や査定額の最終判断を宅建士が行うという制約は残したまま運用するのが妥当です。AI査定は参考値であり、最終判断は人が担うという前提は変わりません。顧客の個人情報を外部AIに投入する運用のリスクについては、AIに書類を読ませる危険｜攻撃成功率8.5%と不動産業の3防衛線も参考になります。
なお、GPT-6 Astra は上位プランでの利用枠に制約があり、指示文を短くすることは消費トークンの節約という意味でも効いてきます。この点はGPT-6 Astra展開で利用枠が半減、不動産AI運用3つの設計論点で整理しています。
まとめ
AIの性能が上がるほど、人間が書き足してきた指示は足かせに変わります。不動産業務でも、指示文の棚卸し、用途ごとの参照先の切り分け、完了条件の明文化という三点を押さえるだけで出力は安定します。ただし宅建業法と個人情報保護に関わる確認プロセスは、緩めずに残す判断が求められます。
参考文献
- The Decoder・GPT-6 Astra needs leaner prompts and fewer guardrails, OpenAI recommends
- OpenAI Developers・Rethinking skills and prompts for GPT-6 Astra
- The Decoder・OpenAI shares prompting tips for GPT-6 Astra including a blocklist of slop words
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引用元: The Decoder
【監修】齋藤竹紘（株式会社オルセル代表 / EC支援19年5,000社超・AIコンサル100社超 / 宅建業免許 東京都知事(1)第113520号）