StreetEasyが物件の同日掲載を義務化｜日本のレインズ運用3論点

StreetEasyが物件の公開当日中の掲載を義務化し、違反3件で削除する運用を開始。日本のレインズ取引状況登録義務との違いと、不動産事業者が今すぐ取るべき3つの初動を解説します。

StreetEasyが物件の同日掲載を義務化｜日本のレインズ運用3論点

StreetEasyが物件の公開当日中の掲載を義務化しました。

米ニューヨーク市の住宅ポータル StreetEasy が、2026年9月17日から掲載ルールの運用を厳格化しました。HousingWire によると、売主側の専任エージェントが物件を公に売り出した当日中にポータルへ掲載しなければ違反と判定され、違反が3件目に達した時点で物件が削除される仕組みです。日本でも2025年1月からレインズへの取引状況の登録が義務化され、正しく登録しない場合は指示処分の対象になっています。物件情報をいつ、どこまで公開するかが処分リスクに直結する局面に入ったと考えます。

何が起きたか：同日掲載の義務化と、3件目で退場という制裁設計

StreetEasy が更新したのは Listings Quality Policy で、親会社である Zillow が2025年3月に公表した Listing Access Standards Policy をほぼ踏襲した内容です。判定基準は「公に売り出した暦日と同じ日に掲載されているか」の一点で、掲載の遅れがそのまま違反として記録されます。

制裁は段階的に重くなります。違反と判定された3件目の物件はポータルから削除され、それ以降の非準拠物件は Zillow 系の全ポータルで掲載されなくなります。さらに、そのエージェントは集客ツールである StreetEasy Experts の参加資格も失います。掲載枠の停止と反響導線の遮断を同時に課す設計です。

背景には、非公開在庫を武器にしてきた仲介大手 Compass との対立があります。Compass は2026年8月に StreetEasy から物件を引き揚げ、傘下ブランドのトップが「StreetEasy には出ていない数千件の住宅がある」と自社サイトへの誘導を告知しました。Zillow の広報は取材に対し「一部の人だけが情報にアクセスできる影の市場をニューヨーカーは望んでいない」と述べています。StreetEasy 側は Experts についても、1社で参加枠の20%以上を占める場合は新規追加を停止する上限を導入しました。現時点でこの上限に抵触しているのは Compass のみです。

一方で、現地の実務家の評価は割れています。取材に応じたブラウン・ハリス・スティーブンスの Bess Freedman は、Compass が業者間システムの限定公開区分に在庫を移したことを制度の濫用だと批判しつつ、その限定公開を「公開扱い」とみなして同日掲載を強制する StreetEasy の運用も業界団体のルールに反すると指摘しています。ポータル側の正義と業者間流通のルールが正面からぶつかっている構図です。

日本の論点：レインズの登録義務と、ポータル運用との落差

日本では同じ問題が、ポータルではなくレインズ側の規制として先行しています。令和6年6月に宅地建物取引業法施行規則が改正され、令和7年（2025年）1月1日から、専属専任および専任媒介の物件について取引状況をレインズに登録することが義務づけられました。登録するステータスは「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の3種類で、登録内容が事実と異なる場合は宅建業法第65条第1項の指示処分の対象になります。根拠は国土交通省の改正省令に示されています。

登録期限そのものは以前から定められており、専属専任媒介は契約締結日から5営業日以内、専任媒介は7営業日以内です。つまり日本の規制は「何日以内に登録するか」と「ステータスを正しく保つか」の2軸で、StreetEasy の「公開したその日に載せる」という一本槍とは設計思想が異なります。裏を返せば、日本では登録期限内であればポータルや自社サイトに先行して出すことが制度上は可能で、この数日間の落差が情報の非対称を生みやすい構造になっています。

実態を示す数字もあります。イタンジが2024年12月に売買仲介業者205名を対象に実施した調査では、57.6%が物件の紹介を不当に止められた経験や見聞きした経験があると回答し、そのうち66.1%が「特に何もしなかった」と答えています。規制はできたものの、現場では申告も是正も進んでいない状態がうかがえます。一方で法改正を評価する回答は78.1%に達しており、透明化の方向そのものには支持があります。

ここに不動産テックの出番があります。レインズのステータス、自社基幹システムの反響記録、ポータルの掲載開始日時は、現状それぞれ別のシステムに散っています。この3つを突き合わせて「公開日とレインズ登録日が何日ずれているか」「紹介停止のステータスが実態と合っているか」を自動で照合できれば、処分リスクの芽を事前に潰せます。AIに向くのは判断ではなく、この種の日付とステータスの不整合検出です。物件データの流通ルールが各国で締め付けられている点は、Zillow仮処分却下で物件データ流通が非公開仲裁へでも取り上げています。

イタンジが実施した囲い込みに関する調査結果のグラフ

明日からの初動アクション

まず着手すべきは、媒介契約日とレインズ登録日の差分の棚卸しです。直近6か月の専任・専属専任案件について、契約日、レインズ登録日、自社サイトやポータルへの掲載開始日を1枚の表に落とすだけで、期限に対する余裕がどれだけあるかが可視化されます。営業日換算のずれは手計算では見落としやすいため、表計算の関数やAIによる一括チェックを併用すると精度が上がります。

次に、ステータス更新の担当と期限を社内規程に一行入れることです。購入申込みを書面で受け付けた場合、誰がいつレインズのステータスを更新するのかが決まっていない会社は少なくありません。申込書の受領から何時間以内に更新するかを明文化し、更新記録を残す運用にしておけば、後日の説明責任にも耐えます。

三つ目に、ポータル掲載と業者間流通の公開順序を社内で言語化しておくことです。先行してポータルに出す、レインズと同時に出す、どちらを選ぶにせよ、その判断理由を媒介契約時に売主へ説明し記録に残す姿勢が求められます。売主の利益を基準に順序を決めているかが、今後の監督の実質的な焦点になると見ています。関連する情報流通の論点は、MLSがAI事業者に課金開始 2026年9月、レインズ運用に効く3つの備えとAIが顧客を特定しても連絡できない｜不動産の顧客データ3つの論点もあわせてご覧ください。

まとめ

StreetEasy の同日掲載ルールは、ポータルが情報公開のタイミングそのものを規律し始めた事例です。日本は先にレインズ側で登録義務と指示処分を整えた一方、登録期限までの数日間の運用は各社の裁量に委ねられています。物件情報の公開順序を売主の利益から説明できるか、そしてその記録が残っているか。この2点を整えることが、国内の不動産事業者にとって現実的な備えになると考えます。

参考文献

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引用元: HousingWire

【監修】齋藤竹紘（株式会社オルセル代表 / EC支援19年5,000社超・AIコンサル100社超 / 宅建業免許 東京都知事(1)第113520号）