Runway は2026年8月31日、コードを介さず画面を毎フレーム生成する対話型AI「Solaris」を発表しました。
これまでの物件検索サイトも、査定ツールも、賃貸管理システムも、すべて「あらかじめ書かれたコード」が画面を出しています。Solaris はその前提を外しにきた技術です。ユーザーがクリックやドラッグをするたびに、AI が次の1フレームをその場で描き出します。ユーザー調査では、同じ操作指示に対して従来型のコード実装よりも自然だと評価された比率が71%に達しました。本記事は、宅建業免許（東京都知事(1)第113520号）を保有し、AI導入コンサル100社超の実績を持つ株式会社オルセル（不動産のチカラ運営）が、不動産事業者の目線で解説します。
Solarisとは何か、何が発表されたのか
Solaris とは、画面そのものを毎フレームAIが生成する「インターフェース・ワールドモデル」のことです。Runway が2026年8月31日に研究成果として公開しました。
従来のソフトウェアは、デザインをいったんコードという中間表現に翻訳してから動かします。Solaris はこの翻訳工程を丸ごと省き、画像そのものをアプリケーションとして扱います。ボタンを押すと、あらかじめ書かれた処理が次の画面を呼び出すのではなく、モデルが「押された結果の絵」を新しく合成して返す仕組みです。解像度は720pで、セッション全体を通して見た目の一貫性を保つよう設計されています。
技術的な土台は、同社の動画生成モデル Gen-4.5 と一般世界モデル GWM-1 です。ここに、クリックやドラッグといった操作を「次のフレームの条件」として与える学習を加えました。加えて、言語モデルが「次に何が起きるべきか」を判断し、Solaris が「それがどう見えるか」を描く、という役割分担を取っています。推論と描画を切り分けた設計だと理解すると分かりやすいと思います。
Runway は評価実験の数字も公開しています。同じ画像と同じ操作指示を、Solaris と大規模言語モデル（Claude Opus 5）にそれぞれ与え、30種類の操作事例について250人の被験者から約7,500件の一対比較を集めました。結果は、指示への忠実さで Solaris が61%、コード実装が24%、同等が13%。挙動の自然さでは Solaris が71%、コード実装が21%、同等が6%でした。つまり「言われたとおりに動く」よりも「その場の文脈に沿って自然に動く」という点で、差が大きく開いたことになります。
なぜ不動産事業者が見ておくべきなのか
理由は、不動産の商材が「見て触って納得する」タイプの情報だからです。文字で説明しきれない部分にこそ、この技術が効いてきます。
Runway は発表のなかで、店舗（ストアフロント）が全訪問者に同じ固定レイアウトを見せる場所ではなくなり、ブランドの同一性を保ったまま来訪者ごとに再構成される環境になる、という見立てを示しています。これを物件に置き換えると、同じ1室の紹介ページが、単身赴任の内見者にはワークスペースの取り回しを、子育て世帯には動線と収納を、それぞれ前面に出した形で立ち上がる、という話になります。現在も物件ページの出し分けはできますが、それはパターンを事前に何通りか作っておく方式です。生成される画面は、事前に用意していない組み合わせにも応答できます。
もうひとつ大きいのが、AIエージェントの学習環境としての側面です。Runway は、現在の言語モデルがホテル予約や食料品の注文といった基本的なコンピュータ操作をうまくこなせない点を研究として引きながら、その原因を「学習時に見たレイアウトに引きずられるため、少し違う画面になると対応できないこと」に求めています。不動産の現場でも、レインズ、自社の賃貸管理システム、ポータルの管理画面と、業者ごとに画面はバラバラです。常に変化する画面で訓練されたエージェントが実用水準に届けば、この画面差の問題は一段軽くなる可能性があります。エージェントに操作を任せる前提での業務システム選定については、不動産の基幹SaaSはAIインターフェースで選ぶ3基準でも整理しています。
一方で、現時点で過大評価は禁物です。Runway 自身が未解決課題を4つ挙げています。文字の安定した描画、生成内容の信頼性（もっともらしい誤りが出ること）、長時間セッションでの一貫性、そしてスクリーンリーダーなど支援技術との統合です。とくに文字の問題は不動産にとって致命的になり得ます。賃料、面積、契約条件といった数字が1フレームごとに揺らぐ画面で重要事項を提示することは、宅建業法上も景表法上も認められません。Solaris はまだ一般公開されておらず、早期アクセスの申込フォームが公開されている段階です。
不動産事業者がいま取るべき3つの論点
第1に、物件ページを「静的な資料」から「操作できる体験」へ寄せる準備を進めることです。Solaris の待ち時間を待つ必要はありません。現在でも360度パノラマ、家具の差し替えシミュレーション、間取りの3D化は既存ツールで実現できます。生成インターフェースが実用化したとき、素材として使えるのは自社が保有する高品質な写真と図面です。素材の蓄積は今から効きます。
第2に、数字と法定事項は必ずコード側に残す設計を先に決めておくことです。生成された画面で扱ってよいのは、あくまで雰囲気、質感、レイアウト、体験の部分に限ります。賃料、専有面積、築年数、重要事項説明の内容は、生成物ではなく確定したデータベースの値を参照して表示する。この線引きを社内ルールとして文書化しておくと、新しいツールを導入するたびに議論をやり直さずに済みます。AI査定を含めた「AIの出力は参考値」の扱いは、AI査定と宅建業法34条の2でも触れています。
第3に、アクセシビリティを最初から要件に入れることです。生成された画面はDOMを持たないため、スクリーンリーダーが読み上げる構造情報が原理的に存在しません。Runway もこれを課題として明記しています。不動産は高齢者や視覚に配慮が必要な入居希望者も顧客に含む業種です。将来こうしたUIを採用する際は、同等の情報にたどり着ける代替経路（テキスト版の物件情報ページなど）を必ず併設する、という条件を今のうちに社内基準へ入れておくべきだと考えます。
まとめ
Solaris は、画面をコードではなくAIが毎フレーム描くという発想の転換で、自然な挙動の評価で従来型を71%対21%で上回りました。不動産事業者にとっては、物件体験の作り方が変わる予兆として押さえておく話です。ただし文字の安定性と信頼性はまだ未解決で、賃料や法定事項を生成画面に載せる段階ではありません。素材の蓄積とデータの線引きから始めるのが現実的です。
参考文献
- Runway – Introducing Solaris
- Runway – Introducing Runway Gen-4.5
- Runway – Introducing Runway GWM-1
- arXiv – コンピュータ操作タスクにおける言語モデルの課題に関する研究
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引用元: Runway
【監修】齋藤竹紘（株式会社オルセル代表 / EC支援19年5,000社超・AIコンサル100社超 / 宅建業免許 東京都知事(1)第113520号）